中 国人买涨不买跌的心理，让楼 市的变化总是难以捉摸，不好判断。越是调控房 价越是往上涨，政 府越是劝告大家先不要买房，人们越是对政 府表示不信任。房 价越涨，人们越是使劲往楼 市里挤。房 价开始下降，及时政 府把限购措施都取消了，人们还是选择观望。

最近，了解几个三四线城市的楼 市发现，人们购房的意愿已经大为改变。这个改变对楼 市发展方向具有绝对的影响作用，去年的时候，即使是三四线城市，还有的地方供不应求，有的地方严重滞销。而今年，情况大变，去年紧张的地方，今年的房子也不好卖了。

综合三四线城市的楼 市特点，大概有这么几个：一是，房 价停涨，有些地方并且下降明显；二是，房屋供应量充足，由于市场限 制，不存在供不应求的情况。三是，住宅品质已经达到很高水平，很多楼 盘的规划比一线城市不差，甚至更好。四是，人们购房的标准普遍提高，住房标准远远超过一线城市。

去年，人们炒作三四线城市即将崩 盘，一线城市最安全的观点时，我就认为，三四线城市主要是解决自住房问题，包括农 民进城的住房问题。各地投资者到三四线城市投资购房的情况并不普遍，很多人还不具备买房和消费爱妃迪刻的性 福大众化小康水准。特别是海景房的问题，日趋明显，人们候鸟式购房度假，或者是养老的愿望也开始消退。

相对来说，在一线城市的购房者中，投资的比例要大的多。包括现在以刚需名义购房的人们，实际上未必是缺房的人。很多人是采取规避措施之后，进入楼 市的。即使是现在也一样，主流意见依然认为一线城市房 价不可能下降。这点，我们还要继续观察。

目前在北 京买房的刚需主要还是以小户型占多数，也就是说，刚性需求的购房能力依然不足。而三四线城市的购房者已经转型到改善性需求，甚至有些地方的房屋标准已经提高到200平米左右。这让他们很难理解，在北 京的话，30平米的房子在初次购房者中还占有很大市场。

从政 策角度看，对一线城市的投资者来说，不动产登记已然启动，房产税、遗产税等强力手段一旦落地，意味着投资性购房的持有成本和转卖成本将大幅提高，相应的获利空间将大幅压缩，这足以影响和左右投资性购房者的心理预期。

让人们纠结的不仅是持有房屋成本的问题，还有就是，政 策宽松后，造成的社 会不公平问题。一项重要的民生政 策变来变去，表面上看起来是有利于民众需求，其实是在一部分人享受福利的时候，大部分人的福利却被简单的政 策断送了。