“我们小区物业费不太合理，应该向哪一个部门举报？”“没有物管的老旧小区，公共设施或是道路损坏，居民该怎么办？”“业主委员会不规范，可以向小区所属的社区居委 会反映吗？”……
上周，本刊以《物业管理行业矛盾凸显，化解物业纠纷要“对症下药”》为题，报道了目前我市物业管理行业的发展现状及面临的各项难点痛点，报道引起了众多市民和物业从业者的关注。的确，物业管理涉及千家万户，也是一项涉及多方面的综合性系统服务工程，需要多个部门相互支持、配合、协调。那么各职能部门的管理职责如何划分？老百姓与物业产生矛盾纠纷，又该如何解决？日前，记者带着市民对物业服务的诸多疑问，采访了市房管局办公室主任高山。他以《四川省物业管理条例》《四川省业主大会和业主委员会指导规则》及市政府、市物业行政主管部门下发的物业管理相关政策法规为依据，介绍了小区物业管理的各方“责任清单”。
“三级管理”各司其职 从源头理顺各方关系
“物业管理关系着众多城市居民的切身利益，对维护社会稳定、构建和谐文明城市有着重要意义。”高山表示，目前我市小区物业已经建立了“三级管理”制度，即区政府―街道办事处―社区，也明确了各方的职能职责，但很多业主和物业企业对此并不了解，在发生物业矛盾时也不知道怎样通过正确渠道进行诉求。
高山介绍，在“三级管理”制度中，街道办事处（乡、镇人民政府）的作用尤为重要。主要负责对本辖区社区建设与物业管理的关系，调解处理物业管理纠纷，包括组织指导社区居委会、业主及有关产权单位业主大会的设立和业主委员会的工作，督促业主大会和业主委员会依法履行职责；指导业主委员会选聘物业服务企业，签订物业服务合同。
“除了‘属地管理’，各职能部门间的相互配合也很重要。”采访中高山介绍，其实很多部门的工作都涉及到小区管理，“比如发改委、物价部门就负责指导前期物业服务及收费标准，对收费纠纷进行调解，并对违规收费进行查处；公安部门负责小区社会治安管理，指导物业公司加强小区内秩序管理；城管局对小区违法建设的管理；质监部门负责住宅小区内电梯等特种设备的安全管理等等，业主们只有明白各部门的职责范围，才能更好地维护自身的利益。”
“因地制宜”破难题 新旧小区物业管理有不同
在城市发展的过程中，必然会出现老旧小区和新建小区，那么在物业管理的问题上是“一刀切”，还是针对新旧小区的实际情况“因地制宜”？
高山表示，根据我市目前执行的相关物业管理的政策法规，对新建住宅小区、未实行物业管理的老旧住宅小区和改造后的老旧住宅小区制定了不同的管理办法。“在新建小区上，要求规划、住建（房管）等部门各司其职，把好新建住宅小区的规划设计、施工建设、物业管理三道关口。其中明确要求，新建住宅小区在业主委员会成立前，必须实行前期物业管理。另外，开发建设单位要落实承接查验制度，做好共用设施设备、场地、用房和相关资料的移交工作。在业主委员会成立后，召开业主大会，选聘、解聘物业服务企业，业主只有通过业主大会集体决策，才能作出选聘、解聘物业服务企业的决定。对于采取何种管理方式，由业主大会确定。开发建设单位、前期物业服务企业、业主委员会三方按规定做好物业管理的转换衔接工作。”
同时，针对未实行物业管理的老旧住宅小区，对小区存在的管网老化、道路难行、私搭乱建等问题，因地制宜进行整治改造。凡未列入改造范围的住宅小区，由小区所在地县（市、区）政府负责，街道办事处（乡、镇人民政府）具体组织实施，对小区物业基础设施整治改造，以达到相应的标准。
对改造后的老旧住宅小区，根据区域内的房屋规模、环境、配套设施等实际情况，可实施不同模式的管理。高山说：“具备专业化物业管理条件的，可按程序成立业主大会，选举产生业主委员会，选聘有资质的物业服务公司对小区实施物业管理；暂不具备专业化管理条件、又没有成立业主委员会的住宅小区，由社区居委会组织力量为居民提供基础性的保安、保洁服务；对无主管楼院、零星住宅和规模较小的住宅区，由街道办事处（乡、镇人民政府）实施区域整合，由社区居委会选择专业公司进驻、分项委托服务、组织区域内人员从事服务等方式，为小区提供基础性服务。”
（全媒体记者 赵鑫） | | | |